النسبة البنائية هي النسبة المئوية من مساحة الأرض التي يُسمح بأن يغطيها البناء. إذا كانت أرضك 500 م² والنسبة المسموحة 60%، فأقصى مساحة لمسقط الدور الأرضي 300 م². وهي أول رقم نحسبه في أي مشروع سكني أو تجاري، لأنها تحدد حجم البيت أو العمارة قبل أي قرار تصميمي آخر.
ما هي النسبة البنائية؟
تُحسب النسبة البنائية بقسمة مساحة المسقط المبني في الدور على مساحة الأرض الكلية، وتُضرب في 100. وتُحدد غالبًا لكل دور على حدة: نسبة للدور الأرضي، ونسبة للدور الأول والأدوار المتكررة، ونسبة للملحق العلوي تُحسب من مساحة الدور الذي تحته.
والنسبة البنائية غير الارتدادات، وإن كانا مرتبطين. الارتدادات هي المسافات التي تُترك فارغة بين المبنى وحدود الأرض، والنسبة البنائية هي سقف المساحة المبنية. في الأراضي الصغيرة أو الضيقة تكون الارتدادات أحيانًا هي القيد الحقيقي، فلا تصل المساحة المبنية إلى النسبة المسموحة أصلًا.
هل النسبة البنائية جزء من كود البناء السعودي؟
يبحث كثيرون عن «نسبة البناء في الكود السعودي»، والواقع أن النسبة البنائية والارتدادات وعدد الأدوار تحددها اشتراطات البناء التي تصدرها وزارة البلديات والإسكان وتطبقها الأمانات والبلديات. أما كود البناء السعودي فيختص بالمتطلبات الفنية: الإنشاء والسلامة من الحريق والكهرباء والميكانيكا وكفاءة الطاقة وغيرها. والمشروع يجب أن يحقق الاثنين معًا.
نسبة البناء المسموح بها في السعودية
في يوليو 2024 أعلنت الوزارة تحديثًا لاشتراطات إنشاء المباني السكنية. ومن أهم النسب التي نشرتها صحيفة المشهد عن التحديث:
| نوع المبنى | الدور الأرضي | الدور الأول والمتكرر | الملحق العلوي |
|---|---|---|---|
| فيلا سكنية | 75% شاملة الملاحق الأرضية | 75% | 70% من الدور الذي تحته |
| عمارة سكنية تجارية | 65% | 75% | 70% |
| عمارة سكنية إدارية | 65% | 75% | 70% |
هذه الأرقام عامة، والتطبيق قد يختلف من أمانة لأخرى ومن حي لآخر، وقد تُعدل الاشتراطات مرة أخرى. المرجع النهائي هو اشتراطات أرضك نفسها كما تظهر عند طلب رخصة البناء على منصة بلدي، والمكتب السعودي المرخص الذي يقدم المخططات يتحقق منها.
الارتدادات في اشتراطات البناء السعودية
وحسب التحديث نفسه، هذه ارتدادات الفلل على الشوارع التي يقل عرضها عن 30 مترًا:
| الارتداد | الفلل على شوارع أقل من 30 م |
|---|---|
| الأمامي | خُمس عرض الشارع، و3 م كحد أدنى |
| الخلفي والجانبي على الشوارع | خُمس عرض الشارع، و2 م كحد أدنى |
| جهة الجار وممرات المشاة | 1.5 م |
| جهة الساحات والميادين | 3 م |
وفي الشوارع التي عرضها 30 مترًا فأكثر يكون الارتداد الأمامي 6 أمتار كحد أدنى، ويُرد الملحق العلوي 1.5 متر على الأقل عن حد الدور الذي تحته جهة الشوارع والساحات.
مثال حسابي: فيلا على شارع عرضه 20 مترًا. خُمس عرض الشارع 4 أمتار، وهي أكبر من الحد الأدنى 3 أمتار، فيكون الارتداد الأمامي 4 أمتار.
كيف تحسب مساحة البناء المسموح بها لأرضك؟
- اعرف مساحة الأرض وأبعادها من الصك.
- اعرف عرض كل شارع مطل على الأرض.
- طبق الارتدادات من كل جهة، وارسم المساحة المتبقية.
- اضرب مساحة الأرض في النسبة البنائية لكل دور.
- خذ الأصغر من الرقمين: المساحة داخل الارتدادات، أو المساحة حسب النسبة.
- للملحق العلوي، احسب نسبته من مساحة الدور الذي تحته.
ولا تنسَ المواقف. اشتراطات 2024 تطلب موقفًا واحدًا للفيلا على أرض 400 م² فأقل، وموقفين للأكبر من ذلك، ومواقف أكثر للعمائر حسب عدد الشقق والمحلات.
مثال من مشاريعنا
في فيلا نيو كلاسيك في الرياض على أرض مساحتها 450 م²، كانت اشتراطات وقت التصميم تسمح بنسبة 60% للدور الأرضي مع 10% للخدمات الخارجية، و65% للدور الأول، والملحق 50% من الدور الأول، مع الالتصاق بالجار من جهتين. هذه الأرقام تختلف عن الجدول أعلاه، وهذا بالضبط سبب مراجعة اشتراطات كل أرض على حدة وقت التصميم.
ماذا يحدث عند مخالفة النسبة البنائية؟
المخالفة تظهر في فحص المخططات قبل الرخصة، أو في التفتيش أثناء التنفيذ وبعده. وقد تؤدي إلى رفض الرخصة أو إيقاف البناء أو غرامات. ولذلك نصمم داخل النسبة والارتدادات من أول مسودة، ولا نترك ذلك لمرحلة الاعتماد.
نصمم الفلل والعمائر السكنية والتجارية عن بعد منذ 2005. أرسل لنا الصك أو كروكي الأرض عبر واتساب، ونرسل لك العرض الفني والمالي خلال 48 ساعة عمل. وللتفاصيل اقرأ نماذج مخططات شقق سكنية.
أسئلة شائعة عن النسبة البنائية
ما هي النسبة البنائية؟
النسبة المئوية من مساحة الأرض التي يُسمح بأن يغطيها البناء في الدور. تُحسب بقسمة مساحة المسقط المبني على مساحة الأرض وضرب الناتج في 100.
كم نسبة البناء المسموح بها للفلل في السعودية؟
حسب تحديث اشتراطات المباني السكنية المعلن في يوليو 2024: 75% للدور الأرضي شاملة الملاحق الأرضية، و75% للدور الأول، والملحق العلوي 70% من الدور الذي تحته. والتطبيق قد يختلف حسب الأمانة والحي، فراجع اشتراطات أرضك على منصة بلدي.
هل النسبة البنائية موجودة في كود البناء السعودي؟
تحددها اشتراطات البناء التي تصدرها وزارة البلديات والإسكان وتطبقها الأمانات. أما كود البناء السعودي فيختص بالمتطلبات الفنية للإنشاء والسلامة والتمديدات.
كيف أحسب الارتداد الأمامي؟
حسب تحديث 2024 للفلل على شوارع أقل من 30 مترًا: خُمس عرض الشارع، بحد أدنى 3 أمتار. فعلى شارع عرضه 20 مترًا يكون الارتداد 4 أمتار.
ما الفرق بين النسبة البنائية والارتدادات؟
الارتدادات مسافات تُترك فارغة بين المبنى وحدود الأرض، والنسبة البنائية سقف للمساحة المبنية. والمسموح فعليًا هو الأصغر من الاثنين.
